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不動産買い時・売り時診断

TOTAL 81/100 top3MVP MEDIUM

国土交通省の取引価格・地価公示時系列で不動産の割安度と売り時を診断する

DATA17/20
LEGAL12/15
DECISION18/20
MARKET14/15
COMPETITION6/10
AI7/10
EXECUTION7/10

解決する意思決定

買う / 待つ、売る / 持つ、借りる / 買う。対象は住宅購入検討者・売却検討者。

ターゲット：数千万円の判断ミスを避けたい住宅購入・売却検討者

損失：判断ミスで数百万円規模の損失が発生する。公示価格・実勢・成約の乖離と地域差・時点差の比較に専門知識が要る。

一次情報源（1 件）

mlit-reinfolib-api GREEN

{ "url": "https://www.reinfolib.mlit.go.jp/", "発信主体": "国土交通省（登記ベースアンケート・レインズ成約・地価公示）", "データ": "不動産取引価格情報（2005年〜四半期）・成約価格情報（2021年〜）・地価公示を REST/JSON API（XIT001 不動産価格取得等）および CSV ダウンロードで取得可。APIキー申請は https://www.reinfolib.mlit.go.jp/api/request（個人可・5営業日審査）。取引価格は四半期更新（例: 2026-07-29にR8年1〜3月追加）、地価公示は年次（R8年公示は2026-03-18公開）。API操作説明は https://www.reinfolib.mlit.go.jp/help/apiManual。", "更新頻度": "四半期", "取得方法": "API", "商用利用": "コンテンツは PDL1.0 適用（出典記載で商用含め利用可）。API は無償・利用規約同意が条件", "確認状態": "FACT: 利用規約原文を確認済み（2026-09-19）。GREEN理由: PDL1.0＋無償API。残作業は API キー取得のみ" }
必須。「このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません」

時系列価値・変化検出・診断

時系列価値：2005年〜の四半期取引価格と毎年の地価公示を地区単位で蓄積する。単発の相場検索では分からない地点の上昇・下落トレンドと割安度を判定する。

変化検出：地区中央値の前年同期比乖離、成約件数急変、地価公示との乖離拡大、用途別トレンド転換

診断：地区割安度スコア（実勢中央値比）、買い推奨・待ち推奨、売却検討タイミング

AI の役割：比較・ランキング・異常検知・診断。判断コスト削減のみに使用する。

収益モデル・月 100 万円式

  • 有料診断レポート（地区詳細の買い時判定）
  • 有料アラート（狙い地区の割安・下落検知の月額）
  • BtoBデータ提供（仲介・買取事業者向け地区レポート）

HYPOTHESIS: 有料レポート3,980円 × 150件 = 59.7万円 + アラート980円 × 400人 = 39.2万円で約100万円。根拠は要検証（需要・CVR 未計測のため UNKNOWN に記録）。

MVP・リスク

MVP：STEP1: API利用申請を https://www.reinfolib.mlit.go.jp/api/request から行う（利用者種別は個人可・審査結果は5営業日目安でメール通知）。STEP2: 承認前は検索・ダウンロード画面のCSV手動取得で代表地区5件のサンプル相場表を維持する（hunter/fudosan-sample-2026-09.csv）。STEP3: 割安度判定ロジックは地区中央値の前年同期比・成約件数・公示乖離の3指標で verdict（買い検討/待ち推奨）を付ける。STEP4: 静的レポート公開（現行 app/report/fudosan-buy-sell-diagnosis/）。STEP5: 承認後はローカル定期取得→正規化→npm run build→out/をpublic_htmlへ配置に切替える（CORESERVER共用のためサーバ常駐なし・四半期更新に同期）。

{ "legal": "GREEN（PDL1.0・クレジット表示必須）。名称使用製品の制約に注意。「不動産情報ライブラリ」名をサービス名に使わない。", "tech": "APIキーは https://www.reinfolib.mlit.go.jp/api/request から申請・審査制（5営業日目安・個人可）。承認前はCSV手動運用に限定する。XIT001等の仕様改定追従が必要（例: 2026-02-25の項目追加・削除、2026-06-24の駅コード不具合解消）。", "data": "四半期更新のため速報性は低い（例: 2026-07-29に令和8年1〜3月分追加、2026-04-27に令和7年10〜12月分追加）。地価公示は年1回（令和8年地価公示は2026-03-18公開）。地区コードの継続性は非保証（規約明記）。", "market": "ポータル先行あり。診断・アラートの差別化が検証論点。", "competitor": "データ量では勝てないため診断精度で勝負する。", "revenue": "単価・CVR は仮説。検証が必要。" }

根拠（FACT / INFERENCE / HYPOTHESIS / UNKNOWN）

FACT

  • 不動産情報ライブラリは国土交通省の公式 WebGIS で取引価格・成約価格・地価公示等を集約（2024-04-01 運用開始、RETIO 134号）
  • XIT001 等の REST/JSON API が公開され API キーは申請制（個人可・5営業日審査、reinfolib.mlit.go.jp/api/request）
  • API利用申請は https://www.reinfolib.mlit.go.jp/api/request から行い利用者種別（法人/法人以外の団体/個人）を選択、審査結果は5営業日目安でメール通知（2026-09-19 サイト確認）
  • XIT001は不動産価格（取引価格・成約価格）情報取得APIで PriceCategory・DistrictCode 等を指定取得する（2026-02-25 項目追加の更新履歴あり）
  • 取引価格・成約価格は四半期更新（2026-07-29に令和8年1〜3月分追加、2026-04-27に令和7年10〜12月分追加）。地価公示は年次（令和8年地価公示は2026-03-18公開）
  • 利用規約で PDL1.0 適用・API 無償・クレジット表示必須を確認（2026-09-19 原文確認）
  • e-Gov API カタログに行政 API として登録されている
  • 公開 2 か月で累計 620 万 PV・API 申請 1757 件（RETIO 134号）

INFERENCE

  • 四半期時系列＋公示統合は単発相場検索より判断材料として強い
  • 承認前の MVP は CSV 手動サンプルでも検証可能

HYPOTHESIS

  • 月100万円式（レポート＋アラート）は仮説。需要・CVR は未計測
  • 地区割安アラートに課金理由が生まれる

UNKNOWN

  • API キー取得可否と時期
  • 地区別の検索需要・CVR
  • 有料レポートの適正単価